Giảm thuế vay mua nhà (住宅ローン控除)

Chính sách giảm thuế đang chuyển dịch rõ rệt: không còn ưu tiên “nhà rộng, nhà mới” như trước, mà hướng tới nhà thân thiện môi trường, phù hợp thế hệ trẻ và lối sống gọn nhẹ.

1.1. Giảm thuế vay mua nhà là gì?

Giảm thuế vay mua nhà là chính sách cho phép người mua nhà bằng hình thức vay ngân hàng được hoàn lại một phần thuế đã nộp, dựa trên dư nợ vay còn lại mỗi năm.

Nếu người mua chọn những căn nhà:

• Có hiệu suất tiết kiệm năng lượng cao
• Nằm ở khu vực an toàn, ít rủi ro thiên tai

→ sẽ được hưởng lợi ích giảm thuế lớn và kéo dài nhiều năm.

Sau khi chuyển vào ở, người mua thực hiện quyết toán thuế trong khoảng tháng 2–3 của năm kế tiếp, số thuế nộp dư sẽ được hoàn lại trực tiếp.



1.2. Cải cách thuế năm 2026: Bước ngoặt lớn của chính sách nhà ở

Chính phủ Nhật đã chính thức công bố Đề cương cải cách thuế năm 2026, trong đó chính sách giảm thuế vay mua nhà và giảm thuế cải tạo nhà bước vào giai đoạn chuyển đổi lớn, xoay quanh 3 từ khóa:

Tiết kiệm năng lượng – Gia đình trẻ – Nhà ở diện tích nhỏ

Điểm thay đổi gây chú ý nhất là:

• Diện tích sàn tối thiểu được nới lỏng từ 50㎡ xuống còn 40㎡
• Gia đình có con và vợ chồng trẻ được mở rộng ưu đãi
• Nhà cũ (nhà đã qua sử dụng) được kéo dài thời gian khấu trừ

Song song đó, các khu vực có rủi ro thiên tai cao bị siết chặt điều kiện áp dụng, cho thấy yếu tố an toàn ngày càng được coi trọng trong chính sách thuế.

Những điểm chính của giảm thuế vay mua nhà năm 2026

Gia hạn thêm 5 năm

• Áp dụng cho nhà chuyển vào ở đến 31/12/2030

Tỷ lệ khấu trừ

• Giữ nguyên 0,7%/năm trên dư nợ vay cuối năm
• Nếu khấu trừ hết thuế thu nhập cá nhân, phần còn lại được trừ vào thuế cư trú (tối đa 9,75 man yên/năm)

Điều kiện thu nhập

• Tổng thu nhập của người nộp thuế không quá 20 triệu yên/năm

Thời gian khấu trừ

• 13 năm: Nhà mới, nhà chưa sử dụng, nhà mua lại sau cải tạo, hoặc nhà cũ đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng
• 10 năm: Nhà cũ không đạt chuẩn hoặc cải tạo không kèm mua nhà

Ưu đãi mạnh cho nhà cũ (中古住宅)

Nhà cũ đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng lần đầu tiên được ưu đãi gần tương đương nhà mới:

• Tăng hạn mức vay
• Kéo dài thời gian khấu trừ lên 13 năm
• Khuyến khích cải tạo – tái sử dụng thay vì xây mới

Từ sau năm 2028:

• Nhà mới không đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng gần như không còn đủ điều kiện giảm thuế

→ Thể hiện rõ định hướng giảm phát thải và nâng chất lượng nhà ở của Nhật Bản.

Nới lỏng diện tích nhà: 40㎡ chính thức được chấp nhận

• Nhà từ 40㎡ đến dưới 50㎡:
• Chỉ áp dụng nếu thu nhập ≤ 10 triệu yên/năm
• Nhà từ 50㎡ trở lên: Không bị giới hạn thu nhập

 Đây là thay đổi rất lớn, mở ra cơ hội cho:

• Người độc thân
• Gia đình ít người
• Người mua căn hộ nhỏ tại đô thị
• Các cặp vợ chồng trẻ đang nuôi con và các cặp vợ chồng mới cưới

Siết chặt khu vực rủi ro thiên tai 

Từ năm 2028, các trường hợp sau không được áp dụng giảm thuế:

• Nhà mới xây
• Nhà mới nhưng chưa từng ở nếu nằm trong khu vực: Sạt lở, Lũ quét, Khu cảnh báo thiên tai đặc biệt

Ngoại lệ chỉ áp dụng cho xây lại nhà đã có lịch sử cư trú lâu dài.

Bổ sung loại hình “nhà thích ứng với biến đổi khí hậu”

Nhà thích ứng với biến đổi khí hậu (気候風土適応住宅) chính thức được đưa vào diện hưởng giảm thuế. Đây là các ngôi nhà áp dụng phương pháp xây dựng truyền thống, phù hợp điều kiện tự nhiên từng vùng.

Chi tiết kỹ thuật sẽ được Bộ Đất đai Nhật Bản công bố trong thời gian tới.

Chính sách ưu đãi thuế thúc đẩy cải tạo nhà ở

Điểm nổi bật của giảm thuế cải tạo nhà năm 2026

Trong lần cải cách này, Chính phủ Nhật Bản tập trung nâng cao chất lượng nhà ở hiện hữu (nhà cũ) thông qua việc:

• Gia hạn thời hạn áp dụng ưu đãi thuế
• Mở rộng đối tượng sang nhà ở quy mô nhỏ, phù hợp với xu hướng sống hiện nay

2.1. Duy trì chính sách và các quy định cơ bản

■ Thuế thu nhập (khấu trừ đặc biệt)

Đây là cơ chế cho phép trừ trực tiếp một phần chi phí cải tạo nhà khỏi thuế thu nhập cá nhân, giúp giảm ngay số thuế phải nộp.

Những thay đổi chính:

• Gia hạn thêm 3 năm thời hạn áp dụng
• Các hạng mục cải tạo được áp dụng gồm:

1. Không rào cản (Barrier-free)
2. Tiết kiệm năng lượng
3. Nhà ở nhiều thế hệ
4. Cải tạo phù hợp cho gia đình có con nhỏ 

• Điều kiện diện tích sàn:

1. Người có thu nhập ≤ 10 triệu yên/năm
2. Nhà từ 40㎡ trở lên cũng được áp dụng (trước đây yêu cầu lớn hơn)

Chi phí thi công tiêu chuẩn được điều chỉnh lại cho phù hợp thực tế

2.2. Giảm thuế tài sản cố định (固定資産税)

Đây là biện pháp giúp giảm thuế tài sản phải đóng trong năm sau khi cải tạo nhà.

Điểm mới năm 2026:

• Gia hạn thêm 5 năm

1. Áp dụng cho các cải tạo:
2. Chống động đất
3. Không rào cản
4. Tiết kiệm năng lượng

• Điều kiện diện tích sàn được điều chỉnh:

1. Diện tích tối thiểu: 40㎡ trở lên
2. Diện tích tối đa: 240㎡ trở xuống (siết chặt hơn so với trước)

2.3. Thuế đăng ký & thuế mua bất động sản

■ Thuế đăng ký (登録免許税)

• Trong các dự án tái sinh, tái thiết chung cư
• Nới lỏng điều kiện diện tích xuống từ 40㎡ trở lên

■ Thuế mua bất động sản (不動産取得税)

• Đối với nhà cũ và đất đi kèm
• Diện tích tối thiểu được giảm xuống 40㎡

2.4. Các ưu đãi khác: Tiết kiệm nhà ở (財形住宅貯蓄)

• Mở rộng phạm vi miễn thuế đối với tiền tiết kiệm dùng cho cải tạo nhà
• Ngay cả nhà diện tích khoảng 40㎡ cũng có thể:
• Rút tiền tiết kiệm không bị đánh thuế
• Sử dụng cho mục đích cải tạo, nâng cấp nhà ở

Chính sách thuế nhà ở năm 2026 cho thấy Nhật Bản ưu tiên nhà ở tiết kiệm năng lượng, quy mô phù hợp và an toàn, đồng thời mở rộng cơ hội cho người mua nhà cũ và gia đình trẻ. Nếu nắm rõ điều kiện và lựa chọn đúng thời điểm, người mua có thể giảm đáng kể chi phí và tối ưu lợi ích lâu dài.