XU HƯỚNG LÃI SUẤT VÀ XU HƯỚNG GIÁ NHÀ TRONG 2025

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở NHẬT TRONG NHỮNG NĂM QUA:

Nếu lấy giá trị trung bình của năm 2010 coi là 100 thì đến cuối năm 2024, Nhà riêng 戸建て là 117, Mansion là 200. Tức là giá Nhà đất đã tăng lên rõ rệt.

Đây là Giá cả trung bình của toàn nước Nhật nên là có thể nói trong 14 năm nay, Nhà riêng 戸建 tăng giá 1.17 lần, Mansion tăng giá 2.0 lần.

(Xem biểu đồ ở hình bên dưới)

Cuối năm 2024, Giá bán Nhà Mansion マンション mới cứng ở Tokyo 23区 trung bình là 1億1077万円, tăng +7.5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhà nguyên căn thì dù tỉ lệ tăng thấp hơn nhưng nói chung cũng vẫn tăng. Các vùng trung tâm như Thủ đô, Kansai, Chubu, thì tùy theo khu vực mà Giá nhà đất ở các thành phố lớn tăng từ 10～20%.

Trong 10 năm gần đây, giá nhà đất tăng liên tục không ngừng, chủ yếu là vì lý do lãi suất vay SIÊU THẤP!!

CÁC LOẠI LÃI SUẤT:

LÃI SUẤT BIẾN ĐỘNG 変動金利: Là loại Lãi suất thay đổi trong suốt thời gian trả nợ Ngân hàng.

Cách thức hoạt động:

Được xem xét lại nửa năm một lần.

Dù lãi suất có thay đổi thì số tiền phải trả hàng tháng cũng ko đổi trong 5 năm.

Sau khi hết 5 năm thì số tiền phải trả sẽ được tính lại dựa vào Số dư nợ tại thời điểm đó.

Số tiền trả hàng tháng được tính lại nhưng lớn nhất là 1.25 lần số tiền trả trước đó (Quy tắc 125%)

LƯU Ý: Lãi suất thay đổi theo tháng, và số tiền phải trả cũng thay đổi theo tháng là hoàn toàn SAI. Vì có dư lệch thời gian time là (nửa năm và 5 năm) và Quy luật 125% nên là sẽ không có chuyện như trên.

Thắc mắc của khách hàng: Số tiền phải trả 返済額 thì 5 năm mới đổi 1 lần, vậy tại sao Lãi suất 金利 lại nửa năm đổi 1 lần để làm gì?

Dù không đổi số tiền phải trả, nhưng thay đổi tỉ lệ Tiền Gốc và Tiền Lãi.

Ví dụ: Tiền trả ローン hàng tháng nhà bạn là 8 man.

Trước khi đổi Lãi suất 金利見直し前 → Phần Tiền Gốc là 7 man, Tiền Lãi là 1 man.

Nửa năm sau, khi đổi Lãi suất 金利見直し後 → Phần Tiền Gốc là 6.5 man, Tiền Lãi là 1.5 man.

--> Vậy là cho dù tiền bạn trả hàng tháng 10 man không đổi nhưng mà thực chất bên trong, số tiền gốc đã có thay đổi. Khi mà lãi suất tăng lên, tiền gốc trả ít đi và việc trả hết nợ sẽ bị chậm lại.

Yếu tố khiến lãi suất biến động thay đổi: phụ thuộc vào Chính sách Tiền tệ (Lãi suất ngắn hạn) của Ngân hàng Trung ương 日銀の政策金利（短期金利）

LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH 固定金利: được chia làm 2 loại:

Lãi suất cố định toàn thời gian 全期間固定金利 → Lãi suất không thay đổi từ lúc bắt đầu vay cho đến khi trả nợ xong.

Lãi suất cố định một thời gian 当初固定金利 → Lãi suất không thay đổi chỉ trong một khoảng thời gian từ lúc bắt đầu vay. Khoảng thời gian quy định là 5 năm, 10, hay 20 năm tùy chọn.

Lãi suất cố định có đặc tính là sẽ cao hơn Lãi suất biến động. Thời gian cố định càng dài thì lãi suất cố định đó càng cao.

Lãi suất cố định thì chịu ảnh hưởng của Lãi suất dài hạn (Lãi suất Trái phiếu chính phủ 10 năm 10年国債の利回り)

LƯU Ý: Lãi suất Trái phiếu 10 năm 10年国債の利回り tăng từ 0.25% → 0.5% thì Lãi suất cố định vay mua nhà 住宅ローンの固定金利 cũng tăng theo.

Tuy nhiên, điều này chỉ ảnh hưởng tới người sắp mua nhà vay Lãi suất cố định. Còn với người đã vay rồi, hoặc vay lãi suất biến động thì không ảnh hưởng gì.

XU HƯỚNG LÃI SUẤT VÀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THỜI GIAN TỚI:

Giá nhà:

Lãi suất thấp, cộng với việc giá nhân công, giá nguyên vật liệu xây dựng, giá đất nền đang tăng nên có thể dự đoán nhà đất vẫn sẽ còn giữ giá cao.

Lãi suất 金利 và giá nhà có quan hệ rất mật thiết. Nếu lãi suất ở trạng thái tăng thì việc tăng giá nhà đất cũng có thể sẽ bị dừng lại.

Lãi suất:

Lãi suất biến động: như đã nói bên trên lãi suất biến động thay đổi: phụ thuộc vào Chính sách Tiền tệ (Lãi suất ngắn hạn) của Ngân hàng Trung ương 日銀の政策金利 (短期金利）

Hiện tại ở Mỹ và nhiều nước trên thế giới, lãi suất đang tăng lên do vật giá (Lạm phát) leo thang. Ngân hàng TW của các nước tăng Lãi suất để nhằm kìm hãm lạm phát.

Tuy nhiên lạm phát xảy ra ở Nhật không phải do nhu cầu tiêu dùng tăng, lương tăng, mà chủ yếu là do ảnh hưởng của dịch bệnh vừa qua và ch.iế.n tr.anh Ucraina, rồi đồng Yên rẻ, làm cho giá nguyên liệu nhập khẩu vào tăng lên.

Đây không phải loại lạm phát tốt thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Do đó, trong điều kiện hiện tại, có thể dự đoán Ngân hàng TW Nhật có tăng thì cũng sẽ không tăng lãi suất lên ầm ầm ngay như bên Mỹ Có xu hướng tăng, nhưng không dao động nhiều.

Lãi suất cố định: Trái phiếu chính phủ Nhật 10 năm 日本国債10年 có mức lãi suất chỉ khoảng 0.25% từ năm 2016 đến 2022.

Đây là mức Lãi suất thấp không thể tin nổi. Gần đây, do đồng Yên quá mất giá so với USD nên Ngân hàng TW cũng có động thái ngừng mua Trái Phiếu với lãi suất 0.25%, mà tăng giới hạn lên thành 0.5%.

khả năng lãi suất cố định vay mua nhà 住宅ローンの固定金利 cũng tăng theo.